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Borja Goday, director de Corporate Finance para Real Estate de KPMG en España
“La principal lección aprendida es que los activos hoteleros deberían valorarse por la generación real de caja, ajustada por la seguridad de ocupación que cada activo pueda ofrecer en caso de afrontar una crisis. Las expectativas de aumento de precio o aumento de ocupación deberían estar siempre basadas en una mayor inversión en el activo y/o en una mejor gestión comercial con medidas concretas o de ahorro de costes con objetivos realistas; y no únicamente en mejoras de expectativas económicas del mercado en general”.
Miguel Casas, director de CBRE Hotels
“Hemos aprendido que la rentabilidad de los activos hoteleros responde de manera muy sensible y directa a la economía real, y que se requiere un conocimiento inmobiliario y operacional muy específico para poder invertir exitosamente en un inmueble de este tipo. La anticipación a las tendencias de demanda y el uso intensivo de tecnología e internet se han vuelto clave en la gestión de este tipo de establecimientos a partir de la crisis”.
Luis Arsuaga, director de Hotels & Hospitality Group de JLL para España
“Algunos propietarios se han dado cuenta de que los contratos de arrendamiento no son tan seguros como pensaban. Aunque muchos los siguen prefiriendo, hacen sus estudios más concienzudamente y se quieren asegurar y entender perfectamente la cuenta de resultados del hotel para tener certeza de que la renta pactada se puede aguantar con los números del hotel. Muy frecuentemente contratan empresas como JLL para este tipo de estudios antes de 'casarse' con un operador hotelero”.
Los
operadores nacionales se han dado cuenta que es más fácil recuperar la
ocupación que los precios medios, por lo que se espera que la tendencia a
bajar las tarifas cuando baja la ocupación vaya remitiendo. Imagen Shutterstock
Inmaculada Ranera, directora general de Christie + Co para España y Portugal
“Creo que el segmento hotelero da por hecho que no vamos a volver a los niveles de 2007 en relación a los precios alcanzados en las transacciones que se llevaron a cabo en los mejores momentos del sector. Una de las preocupaciones, en relación precisamente a las posibles operaciones de compra-venta, es que los propietarios que han aguantado lo peor de la crisis sin tener que vender su hotel porque su banco les ha permitido renegociar (varias veces) la hipoteca, puedan ahora seguir sin bajar los precios de venta, lo que repercutiría en una posible mayor dificultad para cerrar operaciones y puede ser, en algunos casos como Madrid, el motivo de que estemos viendo reconversiones de edificios.
Además, vemos cómo la crisis ha abierto nuevas modalidades de acuerdos, como el caso de las franquicias que, con anterioridad a la crisis, era un modelo casi inexistente en España. Ahora los propietarios que operaban su hotel ven en este modelo una excelente oportunidad de mejorar sus resultados de la mano de grandes cadenas principalmente internacionales, que les ofrece la posibilidad de mejorar no sólo sus niveles de ocupación, sino también el precio medio de sus habitaciones. Pensamos que éste es uno de los modelos que más desarrollo va a tener en España en los próximos años.
Por otro lado, y desde el punto de vista operativo, somos de la opinión que los operadores, en especial los nacionales, han visto el impacto que tiene en el RevPar el hecho de bajar los precios de las habitaciones, dado que es más fácil recuperar la ocupación que los precios medios. Esperemos, pues, que la tendencia a bajar los precios cuando baja la ocupación vaya remitiendo conforme se vaya consolidando la recuperación económica. Por otra parte es muy importante la reserva anual para el Capex (inversiones en activos productivos) en los hoteles. Es importante hacerla cada año para poder invertir en el momento en el que el establecimiento necesita ponerse al día para seguir siendo competitivo porque, de otra forma, un hotel obsoleto en relación a sus competidores tiene mucho más difícil no tener que bajar los precios”.
Miguel Vázquez, socio de Irea y director del área de Hoteles
“Principalmente que la maximización del apalancamiento financiero de las inversiones no es la panacea. Que los negocios deben endeudarse en niveles que sean asumibles (con cierta holgura) por el propio negocio. Que, en defecto de ello, nunca la referencia del Loan to Value, ni las garantías personales, deben ser la base del otorgamiento de financiación por las entidades financieras. Que la inversión de equity en los negocios es base fundamental para que las decisiones se tomen de forma meditada. Si el promotor de un negocio invierte un cierto componente de sus recursos propios en el mismo, podrá equivocarse, pero desde luego se cuidará muy mucho de analizar previamente la viabilidad de la inversión que pretende realizar. Desgraciadamente la realización de inversiones financiadas prácticamente al 100% por entidades financieras llegó a ser la tónica habitual en el periodo 2004-2007”.
“La principal lección aprendida es que los activos hoteleros deberían valorarse por la generación real de caja, ajustada por la seguridad de ocupación que cada activo pueda ofrecer en caso de afrontar una crisis. Las expectativas de aumento de precio o aumento de ocupación deberían estar siempre basadas en una mayor inversión en el activo y/o en una mejor gestión comercial con medidas concretas o de ahorro de costes con objetivos realistas; y no únicamente en mejoras de expectativas económicas del mercado en general”.
Miguel Casas, director de CBRE Hotels
“Hemos aprendido que la rentabilidad de los activos hoteleros responde de manera muy sensible y directa a la economía real, y que se requiere un conocimiento inmobiliario y operacional muy específico para poder invertir exitosamente en un inmueble de este tipo. La anticipación a las tendencias de demanda y el uso intensivo de tecnología e internet se han vuelto clave en la gestión de este tipo de establecimientos a partir de la crisis”.
Luis Arsuaga, director de Hotels & Hospitality Group de JLL para España
“Algunos propietarios se han dado cuenta de que los contratos de arrendamiento no son tan seguros como pensaban. Aunque muchos los siguen prefiriendo, hacen sus estudios más concienzudamente y se quieren asegurar y entender perfectamente la cuenta de resultados del hotel para tener certeza de que la renta pactada se puede aguantar con los números del hotel. Muy frecuentemente contratan empresas como JLL para este tipo de estudios antes de 'casarse' con un operador hotelero”.
“Creo que el segmento hotelero da por hecho que no vamos a volver a los niveles de 2007 en relación a los precios alcanzados en las transacciones que se llevaron a cabo en los mejores momentos del sector. Una de las preocupaciones, en relación precisamente a las posibles operaciones de compra-venta, es que los propietarios que han aguantado lo peor de la crisis sin tener que vender su hotel porque su banco les ha permitido renegociar (varias veces) la hipoteca, puedan ahora seguir sin bajar los precios de venta, lo que repercutiría en una posible mayor dificultad para cerrar operaciones y puede ser, en algunos casos como Madrid, el motivo de que estemos viendo reconversiones de edificios.
Además, vemos cómo la crisis ha abierto nuevas modalidades de acuerdos, como el caso de las franquicias que, con anterioridad a la crisis, era un modelo casi inexistente en España. Ahora los propietarios que operaban su hotel ven en este modelo una excelente oportunidad de mejorar sus resultados de la mano de grandes cadenas principalmente internacionales, que les ofrece la posibilidad de mejorar no sólo sus niveles de ocupación, sino también el precio medio de sus habitaciones. Pensamos que éste es uno de los modelos que más desarrollo va a tener en España en los próximos años.
Por otro lado, y desde el punto de vista operativo, somos de la opinión que los operadores, en especial los nacionales, han visto el impacto que tiene en el RevPar el hecho de bajar los precios de las habitaciones, dado que es más fácil recuperar la ocupación que los precios medios. Esperemos, pues, que la tendencia a bajar los precios cuando baja la ocupación vaya remitiendo conforme se vaya consolidando la recuperación económica. Por otra parte es muy importante la reserva anual para el Capex (inversiones en activos productivos) en los hoteles. Es importante hacerla cada año para poder invertir en el momento en el que el establecimiento necesita ponerse al día para seguir siendo competitivo porque, de otra forma, un hotel obsoleto en relación a sus competidores tiene mucho más difícil no tener que bajar los precios”.
Miguel Vázquez, socio de Irea y director del área de Hoteles
“Principalmente que la maximización del apalancamiento financiero de las inversiones no es la panacea. Que los negocios deben endeudarse en niveles que sean asumibles (con cierta holgura) por el propio negocio. Que, en defecto de ello, nunca la referencia del Loan to Value, ni las garantías personales, deben ser la base del otorgamiento de financiación por las entidades financieras. Que la inversión de equity en los negocios es base fundamental para que las decisiones se tomen de forma meditada. Si el promotor de un negocio invierte un cierto componente de sus recursos propios en el mismo, podrá equivocarse, pero desde luego se cuidará muy mucho de analizar previamente la viabilidad de la inversión que pretende realizar. Desgraciadamente la realización de inversiones financiadas prácticamente al 100% por entidades financieras llegó a ser la tónica habitual en el periodo 2004-2007”.
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